Мы продолжаем цикл статей о покупке жилья. Наш эксперт – Анастасия Дворжак – уважаемый и опытный риелтор, специализирующийся по Калгари и его городам спутникам (Эрдри, Честермир, Окотокс, Кокран).
Переезд в Канаду и покупка собственного жилья – важный шаг для каждой семьи. Город Калгари в Альберте – один из самых привлекательных городов Канады. Он будет особенно интересен тем, кто ищет баланс между качеством жизни, ценами на недвижимость и возможностями для роста.
Шаг 1: Определите свой бюджет на покупку недвижимости
Ипотечное предварительное одобрение в Канаде – это процесс, при котором кредитор оценивает ваше финансовое положение и заранее утверждает сумму ипотеки, процентную ставку и тип кредита.
Такое одобрение действительно в течение 90-120 дней, давая вам время на поиск дома без риска упустить выгодную ставку.
Хотя предварительное одобрение не гарантирует окончательного получения ипотеки, оно позволяет вам искать жильё в рамках реального бюджета, оценивать ежемесячные платежи и сэкономить время. Поскольку процесс получения ипотеки требует времени и большого объёма документов, важно начать заранее, ещё до начала просмотров недвижимости.
Банки рассматривают доход, занятость, долги, активы, кредитный рейтинг и размер первоначального взноса. Как риелтор, я не провожу показы с клиентами, которые не проконсультировались с ипотечным специалистом и не знают своего реального бюджета. Представьте себе разочарование, когда вам понравился дом, который вы не можете себе позволить – всё остальное будет казаться хуже.
Выбор между банком и ипотечным брокером имеет значение. Банки предлагают только свои продукты, тогда как брокеры сотрудничают с разными организациями и находят более выгодные предложения.
Многие не знают, что ипотечную ставку можно и нужно обсуждать. У банков есть два типа ставок: рекламные и дискреционные (персональные, которые можно получить при переговорах). Если не вести переговоры и не сравнивать варианты, вы можете переплатить.
Брокеры закупают ипотечные продукты большими объёмами и могут передавать скидки клиентам. Я рекомендую работать с ипотечным брокером, так как они дают доступ к большему количеству вариантов, включая частных кредиторов. Даже разница в 1% по ставке может сэкономить вам тысячи долларов за 25 лет. Если один брокер не смог вам помочь, это не значит, что не поможет другой – у них могут быть разные партнёры и предложения.
Как получить ипотеку в Канаде?
Обычно кредиторы предпочитают, чтобы у вас была постоянная работа на полной ставке, на которой вы трудитесь не менее 6 месяцев. Банк запросит официальное письмо от работодателя с подтверждением вашего трудоустройства, зарплаты и длительности занятости.
При подаче заявки на ипотеку крайне важно не менять работу и не совершать крупных покупок, таких как новый автомобиль. Это может негативно повлиять на вашу кредитную историю. Также не рекомендуется менять работу до даты получения собственности – банк может позвонить вашему работодателю прямо перед этой датой, чтобы убедиться, что вы всё ещё работаете.
Ипотечные кредиторы не любят риски и не одобряют заявку, пока не убедятся, что вы способны выплачивать ипотеку. Постоянная работа на полной ставке, особенно у известного работодателя, свидетельствует о стабильном доходе в долгосрочной перспективе. Стабильная занятость положительно влияет на решение по ипотеке, хотя банки учитывают и другие факторы.
Вы можете получить большую сумму ипотеки, если подаёте заявку вместе с супругом, партнёром или членами семьи, при условии, что у всех стабильные рабочие места. Тип вашей занятости напрямую влияет на условия ипотеки, которую вы сможете получить, поэтому, если возможно, стоит иметь более стабильную работу для подачи заявки – это поможет вам получить более выгодную ставку и сэкономить тысячи долларов.
Первоначальный взнос на вашу будущую недвижимость
Первоначальный взнос – это все средства, которые вы отложили на покупку дома или квартиры. Покупка жилья всегда требует наличия некоторой суммы наличных денег. Чем больше вы сможете внести изначально, тем выше ваши шансы на одобрение ипотеки.
Чем больше средств вы внесёте заранее, тем меньше вам придётся занимать у банка, а значит – тем меньше переплата по процентам. Получить одобрение ипотеки без первоначального взноса практически невозможно.
В Канаде минимальный первоначальный взнос зависит от стоимости жилья: до $500,000 – 5%, от $500,000 до $999,999 – 5% на первые $500,000 и 10% на оставшуюся сумму, от $1 миллиона – не менее 20%. Мы рекомендуем стараться внести 20% или больше, чтобы избежать дополнительной платы за ипотечное страхование, которое увеличит ваш ежемесячный платёж.
В Канаде существует три страховщика ипотечных кредитов: CMHC, Genworth Financial и Canada Guaranty. Это страхование позволяет многим покупателям, у кого не хватает 20% взноса, всё же войти в рынок недвижимости, а банкам – предлагать более низкие процентные ставки.
Почему кредитный рейтинг важен в Канаде?
В Канаде кредитный рейтинг играет ключевую роль в вашей финансовой жизни. Он показывает вашу способность вовремя платить по счетам и управлять долгами, и варьируется от 300 до 900 баллов.
Чем выше рейтинг, тем больше шансов получить одобрение на ипотеку, автокредит или другие финансовые продукты на выгодных условиях. Минимальный рейтинг для ипотеки – от 620 до 680, но чем выше ваш показатель, тем ниже будет процентная ставка. Помимо самого рейтинга, кредиторы также смотрят на ваш кредитный отчёт, где указаны случившиеся просрочки по платежам, количество кредитных счетов, сумма долгов и длительность кредитной истории.
Многие новички в Канаде ошибочно считают, что лучше вообще не иметь кредитов, но без активной кредитной истории вам будет сложно получить ипотеку, оформить лизинг или даже подключить мобильную связь. Чтобы следить за своей финансовой репутацией, регулярно проверяйте отчёты в Equifax и TransUnion.
Это можно сделать бесплатно через сайты вроде CreditKarma.ca и Borrowell.ca. Хороший кредитный рейтинг не только откроет двери к финансовым возможностям, но и поможет сэкономить тысячи долларов в будущем.